盈利模式太单一,共享办公真的是虚火吗?

盈利模式太单一,共享办公真的是虚火吗?

  图片来源@视觉中国

  在共享经济热潮下,国内各种共享模式遍地开花,如共享单车共享汽车、共享洗衣机等市场发展愈趋成熟。共享经济是一个巨大的风口,很多传统行业都纷纷开始共享起来,其中共享办公在国内如雨后春笋般出现了,成为资本市场追逐的新宠儿。

  最近,有媒体报道,包括优客工场在内几家知名共享办公将会迎来新一轮融资。一直以来,共享办公代表企业的的融资都是数亿级别。这次新一轮的融资让共享办公业态再次进入公众的视线,难道共享办公的风口真的要来了吗?

  共享办公虽说具有很大的发展空间,但对于这些企业来说目前营收仍然是以租金为主,如何解决盈利单一模式成共享办公行业的痛点。共享办公寻求商业化增值服务将是未来发展重点,但要从哪些方面入手?未来共享办公这一商业模式能发展成为主流吗?

  国内传统写字楼租金居高不下,共享办公的诞生顺应市场需求

  国内房地产市场中国写字楼市场在经历二十年的快速发展后,已全面进入存量模式。随着国内经济的快速发展,也推动不少新兴企业的发展,企业对于写字楼市场的需求也在逐年增加。正是由于市场需求旺盛也导致一线城市写字楼的租金环比涨幅继续上升。

  在《2018 中国房地产市场展望—写字楼篇》,报告指出:2017 年全年中国写字楼新增需求超过 600 万平方米,创历史新高。 一线城市仍是企业创业的首选地,但北京、上海、深圳、广州的写字楼租金却仍然是居高不下。比如根据 2018 年 Q2 季度中国主要成熟甲级办公楼租金表现来看,北京仍然领跑全国。其中广州本季度租金涨幅继续表现亮眼,连续两个季度租金增长出现提速,上半年累积涨幅已达到 4.8%。

盈利模式太单一,共享办公真的是虚火吗?

  国内一线大城市写字楼租金的昂贵占了不少企业成本的比重,共享经济的热潮下兴起的共享办公模式成为不少企业首选,它最明显的优势是能在一定程度上为企业省下租金的成本。

  共享办公这一商业模式快速发展的背后,也离不开国家政对于共享办公模式的支持。在 2018 年 3 月政府工作报告中提及,促进大众创业、万众创新。这也在一定程度上促进了共享办公开始在国内一线和重点二线城市迅猛发展。

  与此同时,共享办公市场发展潜力巨大。从收入看,2012 年 4.1 亿人民币,2017 年 239 亿人民币,年复合增长率 125%,到 2022 年,共享办公市场规模达 4092 亿人民币。目前共享办公空间仍然再整个亚太区甲级写字楼市场只占了不到4% 的份额,这凸显了其巨大的增长潜力。根据 JLL 近期的一份报告,其市场份额有望在 2030 年前达到 30% 之多。

  正是由于共享办公市场前景是一片蓝海,也让资本市场对于共享办公的资金投入增加,这也也推动了它的快速发展。虽说共享办公市场前景可观,但是绕不开的问题仍然是在如何增加它的营收业务上。

  共享办公虽受资本市场青睐,但盈利单一成为阻碍它发展的绊脚石

盈利模式太单一,共享办公真的是虚火吗?

  随着国民对于共享经济认可度的提高,越来越多的企业选择共享办公来创业,国内共享办公行业也是快速崛起。共享办公企业也得到了资本市场的青睐,融资规模跟进度都是共享领域的佼佼者。如优客工场完成了近 3 亿元C轮融资,梦想加空间宣布正式完成总规模达 3 亿元B轮系列融资,中国 wework 也完成了近五亿美元的B轮融资等等。

盈利模式太单一,共享办公真的是虚火吗?

  虽说现在共享办公处于高速发展阶段,在这过程中也淘汰了一批发展缓慢、亏损状态、濒临破产倒闭状态的共享办公企业,留存下来头部玩家都是有资源有金主。头部共享办公企业本身资源聚集,能为入驻企业带来资源,自然成为众多企业的首选。虽说它们得到资本市场的眷顾,但是摆在它们面前的难题确实如何获得租金以外的收入。

  拿优客工场来说,目前已经融资了五轮,市场估值也达到了 110 亿人民币,但是它的收入构成租金还是至少 90% 的比重。根据优客工场创始人毛大庆对外披露的数据显示,截至目前优客工场非桌子以外的收入占比只有8%。在共享办公市场上,优客工场算得上是头部品牌了,但也受制于营收业务单一。

  在共享办公发展早期,企业都是围绕空间来做事情,但是随着共享办公的发展规模渐渐壮大,共享办公发展的思维也开始转变。如何为企业带来更多服务,如何利用服务增加营收也成为了共享办公未来发展的难点。共享办公必须能为企业提供增值服务平台,它的商业模式才能更全面,未来所面临的营收业务风险才会降低。

  国外共享办公盈利点多元化,国内共享办公拓展服务收入将是未来发展重点

  共享办公要想拓展新的营收业务,除了企业要多角度去尝试之外,其实整个市场发展环境也是很重要的。拿美国的 WeWork 举例来说,它的盈利就算多元化了,但这很大程度来源于其发源地美国更好的创业氛围、全球布局打造的强大平台及规模化运营。当然国内现在的发展环境还是比不上美国市场的氛围,但是对于企业来说有些地方还是可以去借鉴 wework 发展模式。

  目前共享办公企业都将服务作为增加营收的重点,虽说占比还不高,但业内认为它是一个长尾收入,任何空间都可以通过服务去产生一些联营或者分成。

  共享办公之所以想要拓展服务收入,其一是因为目前写字楼投资处于冷温状态、市场进入存量时代有关;其二是共享办公市场竞争激烈、空间同质化严重,需要靠服务取胜有关;其三与企业的数量减少有关,数量的减少自然也会让共享办公的入驻下降。

  一旦共享办公在服务领域抢占先机,自然会吸引更多企业接受它们提供的服务,后续产生的经济价值自然是无法估量的。现在共享办公头部玩家陆续在做相关服务,比如 luckin coffee 入驻优客工场,共享办公空间 WeWork 和芝麻信用达成合作,未来肯定会有更多的共享办公企业在场景服务领域升级,谁能争取到更多品牌配套服务商的合作,自然能完善场景服务。

  未来共享办公的竞争不再是局限于空间上的玩法,而是将服务作为竞争的关键,想要增加营收上的收入,服务性收入占比将会越来越重要。

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