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近日来,打工人更爆火网络。年轻人们不论职业,一时间都自嘲为“打工人”,在巨大的生活压力面前,他们只能用开玩笑的态度来掩盖内心的无奈,但是生活还是要继续。

  

而对于打工人来说,租房是他们解决居住问题的主要方式,也是他们进入社会面临的第一道考验,不少年轻人,尤其是刚出校门的大学生,几乎都在租房问题上栽过跟头。

考虑到经济实力和收入水平,打工人要租到一个合适的房子是非常不容易的,不仅要投入一定的时间、精力,还要兼具建筑学、谈判学、心理学、社会学等多类知识,以提防不良房东、中介的小陷阱。稍不注意,不仅破财,还要在职场生活之外面临又一轮居住焦虑。

所以不用和房东斗智斗勇、也避免了中介和中介费的长租公寓,成为打工人租房的新选择,然而长租公寓对于租户来说,却并不是可以完全放心的选择。

小平台爆雷,行业趋向头部集中

长租公寓分为集中式和分散式两种模式,分散式模式较轻,门槛低,回收周期也更快,所以入局者更多,一些小型长租公寓品牌成本由限,大多就选择分散式的模式运营平台。

分散式长租公寓比较健康的运营方式是低收高卖,在这个环节中企业通过装修和服务合理地提高房屋溢价,确保自己能够盈利的同时,也给房主和租户带来便利。然而由于分散模式的普及,行业入局者数量多,竞争就难以避免。

为了争夺房源和客源,一些平台选择高买低卖,不仅破坏了合理的市场价格,还为自身的经营埋下隐患。

据房东东数据,2019年53家长租公寓出现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家。而这些长租公寓关门跑路之后,最后承担损失的只会是租客们。留下的租客不仅损失了之前交的房租,还有可能被房东赶出去,甚至部分签了租金贷的租户,后期还要继续偿还贷款。

除此之外,不论是哪种模式,服务质量也是长租公寓备受吐槽的一个方面。一般长租公寓的组织架构分为营销部和管家部,为了提高签约成功率,营销人员往往都会对用户做出很多保证。但是入住之后的服务一般由管家负责,前后人员不一,所以在承诺和实际服务上难免存在差异。

特别是一些小型的分散式长租公寓,其管家和营销人员的职责划分不明确,管家不止要负责处理租户提出的问题,还要承担一定的业绩目标,加上位置分散,管理不便,对租户的要求难免会疏忽。

因此,出于竞争力和服务质量的原因,一些小型长租公寓平台很难得到租户和市场的信任,优胜劣汰之下,市场份额和资本注意力逐渐集中在几家头部企业之间。

据IT桔子数据,2019年全年长租公寓行业投融资事件16起,同比减少15起,投融资金额123.01亿元,单笔融资金额加大,资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

而头部长租公寓企业出于提升品牌价值的原因,也会由分散型的模式逐渐转为集中型的模式发展,自如就是一个例子。

自如押注年轻群体试水集中式,初效显著

自如出身于链家,和万科泊寓这类房地产开发商们的集中式运营不同,自如是分散式长租公寓的代表,目前管理着超百万间房源,是全球最大的租赁管理机构。它可以凭借规模化运转冲淡“高收低租”带来的部分经济压力,然而一旦现金流瘫痪,就很容易爆发经营问题。

疫情期间,受到隔离政策的影响,房源空置期和空置率上升,自如的现金流锐减,为了降低“高收低租”带来的亏损,自如一方面要求业主降房租,一方面提高租户租金,受到了各方严厉的声讨

 

而有分散式向集中式转变,不仅可以避免“高收低租”带来的营收压力,还可以有效调节供需配给、提升服务效率,并对租户进行安全管理,提高品牌的竞争力。所以对于自如来说,试水集中式,寻求更健康的运营模式是十分必要的。

近日,自如推出首个租住社区自如里,对租住产品、租期服务、社区生活全覆盖,取得了不错的成果。自如里仅上线18天,就将首批280套房源全面租罄。

通过分析其模式,可以看出其根据对年轻群体需求的把握,不仅提供了20多种户型,还以租住为中心衍生出了服务、智能化等增值服务,全面提高租住品质。而对高品质居住产品与生活服务的押注,是自如一贯的主张,也正好切合了当代主要租住群体的需求。

在一项针对年轻白领租客的调研中,有六成以上的年轻人表示,并不会因为租房就轻易放弃生活品质。而且根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,我国20-30岁租客占城市租住群体的84%,这其中,近4成的95后租客愿意把收入的40%作为租金以提高居住品质。

由于市场中存在巨大的需求,所以自如对传统的租住体验进行升级,可以在这一时代快速崛起。而且广州自如里紧邻6号线萝岗站,靠近万达商圈,交通便利,生活配套齐全。对于要求生活便利、通勤方便的白领群体来说,具有不小的吸引力,这也是其取得不错销售业绩的原因之一。

不过,虽然作为自如在集中式长租公寓的首次试水,自如在短期内取得了不错的市场反馈,但从长期发展来看,它的情况并不乐观。

行业竞争火热,新来者自如挑战重重

中国产业研究院之前公布了2019年中国集中式长租公寓运营商10强名单,其中大部分已经是构建了自己的连锁网络,租户在同城内移动仍可选择该品牌。

而且TOP30房企中有超20家房企已进军或表示将布局长租公寓,比如碧桂园、保利、中骏等房企不断入局,并都提出了长租公寓领域的发展目标。相比从平台转型的集中式长租公寓,房企们的资本实力更强大,拿房渠道也更多。

而且万科泊寓和相寓也有针对年轻群体差异化的需求,推出与自如里类似的社区产品。比如,万科泊寓北京成寿寺社区根据不同收入水平、职业特点、租住需求等创新研发女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五大主题房间,并且“泊寓-成寿寺社区”已成为北京地区推荐门店的首选。

总的来看,自如作为集中式长租公寓市场的新来者,相比老将它在规模和资源实力等方面还存在很多不足,而且自如里的个性化社群打造也不是独一份,它未来长期的竞争力还有待观望。

还需要注意的一点是,集中式长租公寓一般是将商用房改为民用出租房,这会使得它的收房成本提高,盈利空间进一步压缩。特别是其商用水电的收费要比一般的出租屋贵得多,如果品牌的服务不到位,就很难吸引到租户。

而自如频频爆发的负面新闻,也拉低了它在消费者心中的印象分,对其品牌价值造成了不小的负面影响。甲醛房、隔断间、强制性涨房租/解约等事件,都暴露了自如面对亏损的慌乱和对用户的轻视。

在品牌价值受损,竞争对手实力强劲的情况下,自如作为集中式长租公寓市场的新入局者,挑战重重。

总结

自如作为链家旗下第一个做长租公寓的品牌,背靠链家平台积累的资源和渠道,以及分散式的模式,快速扩大市场规模成为行业第一。但其盈利模式尚不稳定,抗风险性能力低,今年疫情期间不当的举措就暴露了它的盈利焦虑。

虽然今年3月来自软银集团的10亿美元融资对它进行了有效地补血,让其资金链得以继续运转,但从长期发展的角度来看,它需要寻找新的业务突破,不能只靠融资。此次试水集中式长租公寓,取得了不错的销售成绩,但从长期盈利等指标来看,并不乐观。

此外,虽然其在分散式长租公寓市场是领军者,但在集中式长租公寓市场只是个新来者,相比它的竞争对手,还存在很多不足,而且还要克服负面事件对它的影响,提升自己的品牌价值。

近期,各地政府在租赁供应、金融税收等方面出台了不少政策,来助力租赁市场回暖,租房市场仍蕴藏着巨大的市场机会和想象空间,也让众多长租公寓平台看到更多机会。

 

而作为目前全球最大的租赁管理机构,自如有着广阔的发展潜力,自然也需要承担远高于一般长租平台的社会责任。但是如果自如仍旧重盈利轻客户,那么它未来的路也将不会十分平坦。

文/金融外参记者侯昆梅,公众号ID:jrwaican